Нужно ли проверять документы при покупке квартиры и какие именно?

Прочие моменты, которые необходимо соблюсти

Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:

• получены в дар;
• приобретены в ипотеку;
• унаследованы.

Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.

Дарение

Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.

То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.

Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:

1. Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
2. В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.

Ипотека

На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен. Если объект оформлялся по закладной, то эта ценная бумага, при расчёте, должна вернуться к продавцу. А он, в свою очередь, обязан приложить её к пакету документации.

Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.

Смотрите видео о продаже квартиры «под ипотекой»:

Продажа ипотечной квартиры | PRO недвижимость | Советы эксперта по недвижимости в Екатеринбурге

Наследование

При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.

Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.

Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.

Чтобы избежать рисков, проверка требуется и при таких способах покупки жилья, как приобретение у юридического лица, по переуступке прав и в новостройке. За необходимыми выписками и справками можно обратиться в Росреестр.

Как и какие документы необходимо проверить при покупке квартиры (инструкция)

Для полной уверенности в чистоте сделки, просто иметь на руках нужный перечень документов и провести его визуальный осмотр — недостаточно для полной уверенности в надежности контрагента. Помимо этого, нужно перепроверить с помощью перекрестного анализа аутентичность, точность, подлинность и правомочную силу имеющихся документов, чтобы избежать мошенничества со стороны продавца.

С этим вам поможет наша пошаговая инструкция о том, как проверить документы при покупке квартиры:

1. Попросите у текущего владельца недвижимости (продавца) подлинники свидетельств, справок, выписок и разрешений – копии легко подделать.
2. Проверьте, распечатаны ли все представленные свидетельства на бумаге с соответствующими гербами и водяными знаками.
3. Перепроверьте, есть ли все нужные подписи и поставлены ли штампы в соответствующих графах (полях).
4. Убедитесь, что в представленных продавцом документах нет исправлений, опечаток, помарок или подчисток. Если таковые обнаружены, и они при этом исправлены, то рядом с ними должны быть пояснения и подписи уполномоченных на этих лиц.
5. Перепроверьте все с помощью перекрестного анализа: совпадают ли данные в паспорте, характеристики объекта и даты в различных документах.
6. Сделайте качественные копии представленных документов с согласия продавца. Для большей надежности, попросите их сделать в Росреестре.
7. При возможности, задавайте как можно больше вопросов нотариусу, работникам ЖКХ и другим людям, которые могут знать что-либо о продавце и объекте недвижимости. И не забудьте обратиться с подобными расспросами к соседям или предыдущим владельцам объекта.
8. Если вы заключаете договор не с владельцем, а с его представителем, действующим по доверенности, убедитесь в аутентичности этого документа и не забудьте перепроверить полномочия и юридическую силу доверенности в момент подписания сделки. А лучше переспросите об этом собственника, если есть такая возможность. Причем желательно по видеосвязи (скайп, вайбер).
9. Организуйте встречу со всеми собственниками квартиры или долевыми участниками, а также с прописанными в ней людьми. Это сильно поможет в понимании того как проверить документы при покупке квартиры, если это имущество с долевым участием.
10. Если текущий собственник жилья находится в браке, попросите письменного согласия второго супруга и при этом проверьте само свидетельство о бракосочетании, паспорт и персональные данные этого второго супруга.
11. Помните, что некоторые выписки и справки имеют «срок годности», т.е. их правомочность или достоверность ограничена неким периодом.
12. Если было обнаружено что объект ранее был в обременении, то потребуйте письменное подтверждение от имени обременителя/лей об отсутствии на момент подписания сделки купли/продажи каких-либо ограничений или притязаний на продаваемое жилье.
13. Перепроверьте квитанции за услуги ЖКХ, газ, интернет, и телефон и оплату электричества за предыдущие месяцы.

Бумаги, которые могут потребоваться ситуационно

В зависимости от продавца, вида жилья, способа приобретения и некоторых других параметров, требуется запрашивать у продающей стороны дополнительные документы. Ниже мы разберем основные варианты.

Вариант 1: приобретение жилья в новостройке от застройщика по договору долевого строительства.Согласно статьям №20 и №21 Федерального закона №214, застройщик обязан предоставить потенциальному дольщику следующий перечень документов:
Инвестиционный контракт.
Декларацию проекта застройки.
Разрешительную документацию на ведение строительных работ.
Проектная документация с прикрепленной государственной экспертизой этой документации.
Технико-экономическое обоснование проекта возведения многоэтажного жилого дома.
Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок или арендный договор.
Договор со страховщиком объекта или с поручителем.
Выписка из ЕГРН на земельный участок и право сделок в его отношении.
Учредительная и регистрационная документация застройщика: устав компании, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, бухгалтерский баланс за предыдущие 3 календарных года.
Форма договора продажи квартиры в доме.
Результаты аудиторской проверки компании.
Строительная лицензия компании.
Допуск СРО.

ВАЖНО: Этот список документов един как для сданных домов, так и для строящихся домов.

Вариант 2: приобретение жилья на вторичном рынке.Помимо стандартных документов, для проверки квартиры продавца требуется попросить предоставить:
Выписка из БТИ о планировке квартиры.
Расширенная выписка из домовой книги описывающая всех лиц имеющих право собственности на квартиру.
Справки из всех организаций обслуживающих квартиру об отсутствии задолженностей.
Письменное, нотариально заверенное согласие супруга (если квартира приобретена в браке).

Вариант 3: приобретение жилья в ипотеку.Чтобы приобрести квартиру в ипотеку от продавца помимо стандартного набора документов, потребуется получить:
Копии паспортов собственников (если продавец физическое лицо).
Копия свидетельства о государственной регистрации (если продавец юридическое лицо).

Вариант 4: покупка доли квартиры.Приобретая долю квартиры, нужно попросить продавца представить следующие документы:
Свидетельство о собственности на долю.
Техническая документация на квартиру (если доля не выделена).
Техническая документация на часть квартиры (если доля выделена в натуре).
Письменное согласие собственников других долей на продажу.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Вариант 5: покупка квартиры находящейся в залоге у банка.Несмотря на пугающее обременение в виде долга перед банком, сделку по приобретению такой квартиры можно провести вполне безопасно, главное чтобы продавец пополнил стандартный пакет документов следующим:
Кредитный договор с банком.
Закладная.
Справки и письма от банка, подтверждающие возможность продажи квартиры.
Документ, подтверждающий размер долга продавца перед банком.

Вариант 6: покупка квартиры для ребенка.Процедура покупки квартиры для несовершеннолетнего, аналогична обычной покупке квартиры, но с двумя нюансами:
Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то для оформления собственности, требуется письменное согласие одного из родителей, даже если квартиру он же и приобретает.
Если возраст несовершеннолетнего до 14 лет, то договор подписывает родитель в интересах ребенка.
Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, для регистрации квартиры в Росреестре требуется представление его свидетельства о рождении.

Подробно о том, какие нужны документы для покупки квартиры, а также что выдадут после завершения сделки, можно узнать здесь.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽.  За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.  

Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

Выбор квартиры

В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой

Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:

• общий метраж и количество комнат;
• этаж, на котором находится квартира;
• адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта);
• окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.);
• характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов);
• характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).

Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.

Окончательная стоимость будет зависеть и от того, к какой категории принадлежит квартира, – к первичной или вторичной недвижимости. Сегодня квартиру первичного фонда, находящуюся в процессе строительства, можно купить дешевле, чем аналогичную квартиру вторичного фонда. В среднем разница составляет 20-40%. Когда ранние этапы строительства завершаются, и приближается срок сдачи новостройки в эксплуатацию, стоимости между похожими квартирами первичного и вторичного рынков выравниваются.

Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам

При посещении объекта внимание необходимо обратить на:

• личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья);
• текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора;
• соседей по этажу и подъезду.

Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности

Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е

фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

• место и дата заключения соглашения;
• персональные реквизиты сторон сделки;
• адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
• стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
• права и обязанности сторон;
• порядок проведения расчетов;
• порядок разрешения споров;
• порядок несения расходов;
• порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
• ответственность сторон в случае срыва сделки;
• дата вступления настоящего договора в законную силу;
• подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата

Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ

Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки

Пристального внимания требуют следующие нюансы:

1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

1. проверить наличие документации;
2. стабильность компании, участвующей в сделке;
3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
4. убедиться в соответствии площадей техплану;
5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Особенности проведения процедуры

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке не отличается сложностью алгоритма. В первую очередь предстоит найти недвижимость, которая устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого стоит ознакомиться с сайтами или обратиться к опытному риэлтору. Специалист взимает комиссию за свои услуги. Её размер составляет от 2 до 8 % от стоимости сделки. Необходимо, чтобы у риэлтора присутствовало свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица. Дополнительно стоит проверить репутацию компании. Отзывы можно найти в интернете.

На этапе осмотра нужно запросить технический паспорт на квартиру. Предстоит сверить фактическую планировку и информацию, указанную в документе. Если присутствуют расхождения, стоит уточнить факт узаконивания перепланировки у продавца. Для этого можно попросить справку из БТИ

Дополнительно стоит обратить внимание на техническое и санитарное состояние квартиры

Видео

Покупаешь квартиру? Что спросить у собственника?!

Обязательно стоит проверить:

• насколько стены и потолки ровные;
• наличие сколов, трещин и плесени;
• закрытие окон и дверей;
• присутствие коммуникаций и их исправность;
• работу сантехники.

Не все продавцы честно рассказывают о существующих недочётах. Поэтому покупателю стоит самостоятельно расспрашивать о каждой мелочи. Дополнительно стоит задавать уточняющие вопросы.

Вопросы, которые стоит задать продавцу:
Пояснение
Кто является собственником квартиры по документам?
Если хозяев несколько, это говорит о долевом или совместном владении недвижимостью. Лучше, чтобы был кто-то один. Так покупателю не придётся выяснять правоотношения с другими хозяевами и тратить время на сбор документации
При каких обстоятельствах и когда было получено право собственности на недвижимость?
Лучше, чтобы право собственности возникло минимум 3–5 лет назад

Если продавец приобрел квартиру совсем недавно, стоит отнестись к покупке с осторожностью
Есть ли зарегистрированные лица в помещении?
Продавец должен взять на себя обязательства по выписке прописанных лиц до заключения договора купли-продажи. Если граждане выписаны из квартиры временно, от такой сделки лучше отказаться

Лица, зарегистрированные в недвижимости, смогут на законных основаниях использовать её даже после продажи
Не наложено ли обременение на квартиру?
Слова продавца необходимо проверить, изучив выписку из ЕГРН

Сделка считается рискованной, если квартира была получена в наследство. Наследники могут заявить свои права на недвижимость. Дополнительно стоит с подозрением относиться к приобретению приватизированных или купленных на материнский капитал квартир. Такие сделки обязательно требуют учёта интересов детей.

Видео

Популярные аферы при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие риски и подводные камни существуют

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

На самом же деле рынок многолик, а каждая квартира сочетает в себе набор индивидуальных характеристик, включая угрозы интересам покупателя.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру:

• сопроводительные документы;
• техническое состояние объекта;
• истинные намерения настоящего владельца;
• нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого. То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить застройщика по срокам строительства

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.
Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов. Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода. Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

риэлтор.Илья Никитенко.документы при покупке квартиры

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов

Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости